Nel 2025, come privato fuori dall’attività d’impresa, vendo con guadagno un appartamento comprato due anni prima. Non ci ho mai abitato, non l’ho ereditato né ricevuto in donazione e non ci sono stati lavori Superbonus. Quel guadagno può essere tassabile?
Sì, sui fatti riferiti il guadagno è potenzialmente tassabile come reddito diverso. L'art. 67, comma 1, lettera b), TUIR riguarda infatti le plusvalenze da cessione onerosa di immobili acquistati da non più di cinque anni. Una vendita del 2025 di un appartamento comprato due anni prima rientra in questo limite, e le esclusioni per successione e per gli immobili interessati da Superbonus (lettera b-bis) non ricorrono1, 2.
Condizioni decisive:
- Abitazione principale di familiari. Resta da escludere che l'unità sia stata adibita ad abitazione principale di familiari del cedente per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione. Il fatto che il cedente non vi abbia mai abitato non basta, perché l'esclusione opera anche per l'uso da parte dei familiari1.
- Base imponibile. Il guadagno indicato non coincide automaticamente con la base imponibile. La plusvalenza è la differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo d'acquisto, aumentato degli altri costi inerenti3.
- Data della vendita. Il testo dell'art. 67 acquisito è vigente dal 2 agosto 2025. Per una vendita anteriore, la medesima formulazione della lettera b) è riportata dalla prassi del 2024, ma la versione normativa intermedia non è stata acquisita1, 4.
Il dossier non contiene fonti sulle modalità di tassazione (IRPEF ordinaria o eventuale imposta sostitutiva). Per questo non si indicano aliquote né importi.
Rientro della vendita nella fattispecie imponibile (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR)
Regola documentata: sono redditi diversi, se non conseguiti nell'esercizio di imprese commerciali, arti e professioni o in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni1. La regola vale al di fuori delle ipotesi della lettera b-bis), che riguarda gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus.
Sono esclusi:
- gli immobili acquisiti per successione;
- le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto o costruzione e cessione.
La prassi dell'Agenzia collega al momento dell'acquisto la decorrenza del quinquennio, trascorso il quale la plusvalenza non è più soggetta a tassazione2.
Applicazione ai fatti dichiarati dall'utente:
- vendita privata, fuori dall'attività d'impresa;
- acquisto a titolo oneroso circa due anni prima;
- nessuna successione o donazione, quindi non rileva la regola sulla decorrenza dal donante;
- nessun intervento Superbonus, quindi si applica la lettera b) e non la b-bis).
Il requisito temporale risulta soddisfatto. L'unica esclusione ancora aperta è quella dell'abitazione principale di familiari, perché l'utente riferisce solo di non avervi abitato personalmente.
Conseguenza pratica: se l'immobile non è stato abitazione principale di familiari per la maggior parte del periodo di possesso, la plusvalenza è imponibile come reddito diverso. Se invece lo è stato, opera l'esclusione e il guadagno non rientra nella lettera b).
Determinazione della plusvalenza e periodo d'imposta (art. 68, comma 1, TUIR)
Regola documentata: per le plusvalenze della lettera b), la base è la differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene3. La regola speciale sul costo del donante non rileva, perché l'immobile è stato acquistato a titolo oneroso. Non rilevano nemmeno le regole sulle spese Superbonus, che riguardano la sola lettera b-bis).
Applicazione: il guadagno indicato dal cliente va ricostruito su base documentale, cioè prezzo di cessione percepito meno prezzo d'acquisto e costi inerenti al bene. Il riferimento ai corrispettivi «percepiti nel periodo d'imposta» rende rilevante anche il momento dell'incasso.
Inferenza dal testo: se parte del prezzo fosse incassata dopo il 2025, la quota imputabile al periodo d'imposta 2025 andrebbe verificata.
Conseguenza pratica: servono atto di acquisto, atto di vendita, prove degli incassi e giustificativi dei costi inerenti. Quali costi siano qualificabili come «inerenti» non è specificato dalle evidenze acquisite.
Testo applicabile nel 2025
Il testo dell'art. 67 acquisito è indicato come vigente dal 2 agosto 2025 al 31 dicembre 20251. Il testo dell'art. 68 è indicato come vigente dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 20253.
Per una cessione tra il 1° gennaio e il 1° agosto 2025, la versione dell'art. 67 allora vigente non è nel dossier. La circolare dell'Agenzia del 2024 riporta per la lettera b) la stessa formulazione rilevante del testo acquisito, introdotta con la legge di bilancio 2024: quinquennio, esclusione per successione e per abitazione principale del cedente o dei familiari4. Da ciò si inferisce una probabile continuità della regola, ma non risulta quale parte dell'articolo sia stata modificata con decorrenza 2 agosto 2025.
Conseguenza pratica: per vendite dal 2 agosto 2025 la conclusione poggia direttamente sul testo acquisito. Per vendite anteriori è sostenuta dalla prassi, ma va confermata con la versione storica della norma. Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi si applica, secondo il registro, dal 2027 e non incide su una cessione del 2025.
Dati mancanti
- Se l'appartamento sia stato adibito ad abitazione principale di familiari del cedente per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione.
- Data esatta della cessione nel 2025 (prima o dopo il 2 agosto 2025) e data dell'atto di acquisto.
- Corrispettivi effettivamente percepiti nel 2025, prezzo d'acquisto e costi inerenti documentati.
Alternative
- Immobile mai adibito ad abitazione principale di familiari per la maggior parte del periodo: la plusvalenza, determinata ai sensi dell'art. 68, è reddito diverso imponibile1, 3.
- Immobile adibito ad abitazione principale di familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione: opera l'esclusione della lettera b) e la plusvalenza non è imponibile a questo titolo1.
Passi successivi
- Accertare l'eventuale uso dell'immobile come abitazione principale di familiari e la durata di tale uso rispetto al periodo di possesso.
- Acquisire atti di acquisto e vendita, prova degli incassi e giustificativi dei costi inerenti per determinare la plusvalenza.
- Confrontare la data della cessione con il testo dell'art. 67 TUIR vigente a quella data.
- Verificare la disciplina delle modalità di tassazione (IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva) prima di quantificare l'imposta.
Risposta prodotta nel collaudo del 30 ottobre 2026 e riportata senza modifiche; i riferimenti alle fonti sono numerati. Come ogni risposta generata con l'intelligenza artificiale, può contenere errori e va verificata sulle fonti prima dell'uso.
